Indexmietverträge für Praxisräume: Darauf sollten Sie jetzt achten
Sogenannte Indexmietverträge können bei der aktuell hohen Inflation die Kosten in der Arztpraxis in die Höhe treiben. Auf diese Punkte sollten Sie im Praxismietvertrag achten:
Was ist ein Indexmietvertrag?
Beinahe jede Art von Mietvertrag kann als Indexmietvertrag geschlossen werden. In einem Indexmietvertrag wird eine Wertsicherungsklausel zwischen Vermieter und Mieter vereinbart. In ihr wird eine Mieterhöhung zum Beispiel an die Entwicklung des Verbraucherpreisindexes geknüpft. Steigt der Verbraucherpreisindex, steigt auch die vereinbarte Grundmiete.
Damit die Miete sich nicht zu häufig ändert, wird ein Schwellenwert für die Steigerung (meist 5 oder 10 Prozent) vereinbart. Wird dieser Schwellenwert erreicht, beginnt ab diesem Zeitpunkt der Anspruch auf Zahlung der verminderten oder erhöhten Miete.
Die Klausel zur Mietsteigerung kann sich statt auf Prozentangaben auch auf die Punkte des Verbraucherpreisindexes beziehen. Dann müssen die Punkte der Steigerung in Prozent umgerechnet werden.
Manche Verträge regeln, dass die Miete erst dann erhöht oder auch gesenkt werden kann, wenn eine der Parteien dies schriftlich verlangt hat. In der Regel ist das der Vermieter.
Auch rückwirkende Erhöhungen der Miete sind durch den Indexmietvertrag möglich. Allerdings verjährt die Möglichkeit für Mieterhöhungen nach drei Jahren. Die Verjährungsfrist beginnt am 31.12. des Jahres, in dem der Verbraucherpreisindex den Schwellenwert überschritten hat.
Sogar eine wiederholte Mieterhöhung kann möglich sein, wenn der Index nach der letzten Erhöhung erneut um den im Vertrag vereinbarten Schwellenwert gestiegen ist.
Wichtig zu wissen für Praxisinhaber: Bei Wohnraummietverträgen ist die Mieterhöhung nur einmal jährlich möglich. Für Geschäftsraummietverträge gilt diese Regelung nicht. Praxismietverträge können also sehr wohl eine wiederholte Mieterhöhung nach sich ziehen.
Mehr Informationen finden Sie auf unserer Seite zum Praxismietvertrag.
Als Mitglied im Virchowbund können Sie auch unsere Praxisinfo „Mietvertrag für ärztliche Praxisräume“ herunterladen sowie eine Vorlage für einen arztfreundlichen Mietvertrag. Bei Fragen beraten wir Sie gerne.
Miethöhe kann auch sinken
Aktuell führt die Indexklausel nach dem Lebenshaltungskostenindex zu steigenden Mieten. Dabei muss es nicht bleiben. In einer Krise ist nicht absehbar, wie sich die Praxismieten künftig entwickeln.
Auch fallende Mieten sind nicht unrealistisch. Dann können Mieter auch von sinkenden Kosten profitieren. Im Virchowbund-Praxismietvertrag ist dafür z. B. mit einer Klausel vorgesorgt, die besagt, dass sowohl Mieter als auch Vermieter nach einer bestimmten Zeit einen öffentlich bestellten Sachverständigen beauftragen können. Dieser Miet-Sachverständige stellt dann für die Zukunft fest, welche Miete angemessen ist.
Nach unserer Erfahrung werden die Indexsteigerungen auch nicht immer 1:1 an den Mieter weitergegeben. Zwar hat der Vermieter das Interesse, die Miete im Wert an den Lebenshaltungskostenindex anzupassen. Die Zinsen hat er aber im Regelfall über Jahre festgeschrieben. Sie ändern sich nicht gemeinsam mit dem Lebenshaltungskostenindex. Und der Vermieter hat häufig das Interesse, den Arzt als Mieter nicht zu verlieren.
Ist ein Indexmietvertrag gut oder schlecht?
In Zeiten niedriger Inflation sind Wertsicherungsklauseln attraktiv. Bei der aktuellen hohen Inflation führt die Indexmiete dagegen zu deutlichen Mieterhöhungen. Doch auch diese Krise wird irgendwann vorbei sein und dann könnte es sein, dass die Mieten sogar wieder sinken.
Ein Indexmietvertrag ist also per se nichts Schlechtes. Wichtig sind die vertraglichen Details. Dabei kommt es vor allem auf drei Punkte an:
- Höhe des Schwellenwertes zur Indexsteigerung
- Schutzzeit: Mindestzeit von z. B. 2 bis 5 Jahren, in denen die Miete auch bei Indexsteigerung festgeschrieben ist
- Sachverständigengutachten als Option für Mieter und Vermieter
Alternativ ist auch eine Staffelmiete möglich. Die Staffelmiete führt dazu, dass die Miete nach einem bestimmten Zeitraum um einen festen Preis steigt, z. B. alle 3 Jahre um 50 Cent pro m².
Unser Praxismietvertrag für niedergelassene Ärzte bindet die Indexmiete an Schutzzeiten. Und wenn die Preise sinken, kann auch die Miete wieder sinken.
Mit unserem Praxismietvertrag für niedergelassenen Ärzte sind Sie – auch in anderen mietrechtlichen Fragen – auf der sicheren Seite. Unsere jahrzehntelange Erfahrung ist in den Vertrag eingeflossen. Er ist besonders arzt- und mieterfreundlich.
Sie haben noch Fragen? Schreiben Sie uns einen Kommentar oder wenden Sie sich an unsere Rechtsberatung für Ärzte. Lesen Sie auch den Beitrag „Praxismietvertrag: 5 häufige Fehler und wie Sie sie vermeiden“.
Dieser Beitrag entstand in Zusammenarbeit mit Prof. Dr. Bischoff & Partner Steuerberatungsgesellschaft für Ärzte mbH und Bischoff & Partner Steuerberater Rechtsanwälte vereid. Buchprüfer. Mitglieder im Virchowbund erhalten dort vergünstigte Konditionen bei steuerlichen und wirtschaftlichen Fachberatungen und können auch eine kostenlose Kurzberatung zu steuerlichen und betriebswirtschaftlichen Themen in Anspruch nehmen. Rechtliche Beratung erhalten Sie als Mitglied direkt im Virchowbund. Mehr zu unseren Partnerangeboten.
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