Mietvertrag für die Arztpraxis abschließen

Um eine Arztpraxis zu mieten oder zu vermieten, brauchen Sie einen gewerblichen Mietvertrag. Hier erfahren Sie, welche Regelungen Mieter und Vermieter vereinbaren sollten und wo Sie einen rechtssicheren, arztfreundlichen Praxismietvertrag erhalten.

Bei der Anmietung von Gewerbeimmobilien (z. B. einer Arztpraxis) besteht Vertragsfreiheit. Sie können vertraglich alles vereinbaren, worauf Mieter und Vermieter sich einigen wollen. Sie sind dann aber auch an diese Klauseln gebunden – und zwar langfristig.

Darum sollten Sie beim Praxismietvertrag sehr sorgfältig sein und sich nicht mit kostenlosen Mustern aus dem Internet zufriedengeben. Lassen Sie sich grundsätzlich von Profis beraten. In unserer Rechtsberatung erleben wir immer wieder Ärzte, die das nicht getan haben und es hinterher bitter bereuen.

Fehler im Mietvertrag können sehr teuer oder sogar existenzbedrohend werden. Zum Beispiel wenn der Vermieter vorschnell einseitig die Kündigung ausspricht, weil Sie mit einer Monatsmiete im Rückstand sind. Oder wenn er das Gebäude nach außen hin verfallen lässt und damit Ihre Patienten abschreckt. Oder wenn er wichtigen baulichen Veränderungen und einer Erweiterung Ihrer Praxis nicht zustimmt. All das wäre vermeidbar – mit dem richtigen Mietvertrag.

Sie können nachträglich Zusätze zum Mietvertrag vereinbaren. Aber bitte immer schriftlich! Mündliche Absprachen sind Schall und Rauch. Auch sämtliche Anlagen zum Mietvertrag sollten Sie dem Vertrag in Schriftform beifügen.

Das sind die wichtigsten Regelungen, die Ihr Mietvertrag auf jeden Fall enthalten sollte:

Kündigung und Dauer des Mietverhältnisses

Ärzte als Mieter wollen meist eine lange Laufzeit des Mietvertrages mit mieterfreundlichen Sonderkündigungsrechten. So lassen sich größere Investitionen in die eigene Praxis planen und refinanzieren.

Vereinbaren Sie einen bestimmten Zeitraum, z. B. zehn Jahre, als Mindestlaufzeit des Mietvertrages. Nach Ablauf sollten Sie als Mieter den Vertrag z. B. um je fünf Jahre verlängern können.

Bei einem unbefristeten Mietverhältnis können Mieter und Vermieter den bestehenden Mietvertrag durch eine ordentliche Kündigung zu den gesetzlichen Fristen auflösen. Die gesetzliche Kündigungsfrist beträgt sechs Monate abzüglich sogenannter Karenztage. Das heißt, Sie müssen spätestens am dritten Werktag eines Kalendervierteljahres kündigen, um das Mietverhältnis zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahres zu beenden.

Wenn Sie ein Sonderkündigungsrecht vereinbart haben, dürfen Sie unter bestimmten Gründen diese Frist verkürzen. Diese Möglichkeit sollten nur Sie als Mieter haben – nicht der Vermieter. Im Fall Ihres Todes, bei Berufsunfähigkeit oder wenn Sie Ihre Zulassung verlieren, sollte der Mietvertrag über das Sonderkündigungsrecht gekündigt werden können. Schließlich wollen Sie nicht noch auf unbestimmte Zeit Miete für eine geschlossene Arztpraxis bezahlen.

Miete

Recherchieren Sie den üblichen örtlichen Quadratmeterpreis für vergleichbare Immobilien. Die Höhe der Miete hängt u. a. von der Lage, Infrastruktur und Bauqualität des Hauses und der Räumlichkeiten ab.

Wie oft und wie weit der Vermieter den Mietzins erhöhen darf, können Sie ebenfalls vertraglich regeln.

Nebenkosten und Betriebskosten

Im Gewerbemietrecht gelten andere Regeln als für einen Wohnungsmietvertrag nach BGB. Sie dürfen frei vereinbaren, welche Nebenkosten der Vermieter trägt und welche der Mieter.

Zu den Neben- und Betriebskosten, die in der Regel der Mieter trägt, gehören u. a.:

• Strom
• Heizung
• Wasser und Abwasser
• Müllabfuhr
• Straßenreinigung
• Hausreinigung, Ungezieferbekämpfung, Hausmeister
• Gartenpflege
• Schornsteinreinigung

Instandhaltung

Wer ist für Schönheitsreparaturen, Kleinreparaturen, Umbau- und Einbaumaßnahmen verantwortlich? Gibt es bei Kündigung eine Rückbauverpflichtung? Das könnte für Sie teuer werden.

Räumlichkeiten

Auf jeden Fall sollten Sie den Mietzweck im Vertrag explizit nennen. Zur Nutzung gehört das Recht, ein Praxisschild am Gebäude anzubringen. Mehr zum Praxisschild lesen Sie im Praxisärzte-Blog.

Sind die baulichen Voraussetzungen für Praxisräume überhaupt gegeben? Z. B. könnten Sie Starkstromanschlüsse brauchen. Welche baulichen Vorschriften die Arbeitsstättenverordnung macht, verrät Ihnen unser Artikel zum Thema Praxisräume.

Sie können vereinbaren, dass der Vermieter die Kosten für den nötigen Umbau trägt und sich auch um die behördlichen Genehmigungen kümmert.

Neue Partner bzw. Mieter

Dürfen Sie ohne Zustimmung des Vermieters einen Arzt als weiteren Partner aufnehmen oder die Rechtsform ändern, z. B. in eine Partnerschaftsgesellschaft? Ohne diese Vereinbarung könnten Sie vor großen Schwierigkeiten stehen, wenn Sie Ihre Praxis später einmal in eine Berufsausübungsgemeinschaft, eine Praxisgemeinschaft oder ein MVZ umwandeln wollen.

Sowohl Sie als auch Ihre Erben sollten die Praxis an andere Ärzte verkaufen dürfen. Ihr Nachmieter kann in den ursprünglichen Mietvertrag eintreten. Auf den Seiten Praxisübernahme und Praxisabgabe erfahren Sie mehr dazu.

Bestehen Sie auf einer Konkurrenzschutzklausel. So verhindern Sie, dass Ihnen ein Kollege derselben Fachrichtung im selben Gebäude oder in unmittelbarer Umgebung Konkurrenz macht.

Sie können sich auch ein Vorkaufsrecht einräumen lassen, falls das Gebäude oder Ihre Praxisräume vom Vermieter verkauft werden. Den Mietvertrag mit Vorkaufsrecht müssen Sie allerdings notariell beurkunden lassen – und das kann teuer werden.

Je nach Fachgruppe können weitere Punkte vertraglich vereinbart werden. Zum Beispiel, dass Sie Röntgengeräte betreiben dürfen, oder dass der Vermieter für ausreichend Parkplätze sorgen muss.

Der Mietvertrag ist die Basis für die langfristige Absicherung Ihrer Praxis. Sie sollten ihn vor Abschluss ganz genau prüfen. Ein üblicher Gewerbe-Mietvertrag ist meist zu unspezifisch. Der Vertrag muss speziell an die Erfordernisse einer Praxis angepasst werden. Wer das als Mieter nicht tut, nimmt unnötige Risiken in Kauf.

Mit dem Praxismietvertrag für niedergelassenen Ärzte sind Sie rechtlich auf der sicheren Seite. Unsere jahrzehntelange Erfahrung ist in den Vertrag eingeflossen. Er ist besonders arzt- und mieterfreundlich, vor allem in diesen Punkten:

Für unsere Mitglieder bieten wir den Vertrag kostenlos zum Download an – individuelle Beratung durch unsere Rechtsexpertin inklusive. So sparen Sie Zeit, Geld und Nerven!

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